遺産のなかでも特に不動産を分割する方法として、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割などの方法があります。
不動産は、利用処分の有効性を重視して、単有名義で取得する現物分割が最もポピュラーです。
今回は、この現物分割についてお話します。
まず、現物分割とは、遺産である不動産そのものを現物のまま、ある相続人が承継する分割方法です。
例えば、不動産をＡが相続し、預貯金はＢが相続、車と株式はＣが相続する場合などです。
被相続人の死亡後、不動産の利用を考えている、または取得を希望している相続人が、遺産分割協議などの結果、特定の不動産全部を単独で取得する場合は、原則として、その相続人が申請人として、所有権移転登記や持分移転登記を行います。
一筆の土地を区切って、複数の相続人がそれぞれ単独名義での取得を考えている場合は、土地の分筆登記が必要になります。分筆登記は土地家屋調査士により行われるのが一般的です。
ただし、条例により分筆が禁止されている地域もあれば、分筆をすることによって使用用途に制限がかかり、価値が著しく低下してしまう可能性もあります。
また、共有の場合、分割しないことを合意した特約や、遺言により一定期間、分割を禁止する条項がある可能性もありますので注意が必要です。ちなみに建物については、原則、分筆はできません（建物が複数の独立した建物として構成できるときなどには可能な場合もあります）。
一般的には土地を測量し、分筆登記が完了するまでは時間を要し、早めの準備が肝心です。
相続登記がされる前であっても、分筆登記はできるのですが、分筆前に正確な遺産分割協議書を作成することは難しいのが現状です。
分筆登記の際に、地積測量図(境界確定測量が完了した後の図面)を作成し、遺産分割協議書に分割した土地及びその土地を相続する相続人を明記することで分筆登記と相続登記がスムーズに行えます。
分筆を希望する場合で、もし、相続税申告期限の１０ヶ月などにより分筆登記に時間が取れないときには、暫定的ではありますが、土地全部を取得する相続人全員の共有名義に相続登記をし、その後、分筆登記を行う方法があります。
しかしそうすると、分筆登記後の土地がすべて相続人全員の共有となってしまいます。その後に単有名義にするためには、相続人全員で共有物分割（もはや遺産分割ではありません）の手続きを行い、持分移転登記を行うことになるのですが、
手間と費用がかかってしまい、その間に分割方法について紛争になる可能性があります。
そういったリスクも考慮して、遺産分割の方法を検討すべきでしょう。
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